Le marché de l’immobilier est en effervescence depuis des mois. Devant l’empressement de certains acheteurs face à des offres multiples ou un coup de cœur, il peut être tentant d’agir rapidement… trop rapidement peut-être? Voici quelques conseils pour un acheteur qui se retrouverait tenté de renoncer à des droits, en précipitant la signature et l’acceptation d’une offre d’achat! 

Ce qu’il faut savoir…

Dans un marché où les acheteurs sont nombreux pour une même propriété et où il existe une pression grandissante pour conclure rapidement des transactions, il est tentant de vouloir accélérer le processus de différentes manières, notamment en faisant fi de démarches qui apportent une sécurité pouvant s’avérer nécessaire à long terme pour l’acheteur.

Renoncer à ces démarches peut rapidement générer des soucis pour le consommateur et avoir de graves conséquences, notamment au niveau financier. Il est d’autant plus important d’être conseillé adéquatement et surtout de s’informer sur la portée des garanties et autres mécanismes de même que des conséquences qu’engendrent leurs renonciations.

Plusieurs protections pour les acheteurs et vendeurs

« Malgré le contexte actuel d’effervescence du marché immobilier et la pression de conclure rapidement des transactions qui peut en découler, les courtiers doivent s’assurer de respecter en toute circonstance leurs obligations déontologiques de conseil et d’information à l’égard de leurs clients afin de les protéger. L’OACIQ, qui encadre leurs activités, ne tolère pas les comportements insistants des quelques courtiers qui peuvent réduire les protections légales dont bénéficie le public dans le cadre de transactions immobilières », affirme Me Caroline Champagne, vice-présidente Encadrement de l’OACIQ.

« Les délais prévus aux promesses d’achat pour la réalisation des conditions d’inspection, de financement ou autres doivent être suffisamment longs pour permettre aux professionnels impliqués dans les transactions de rendre des services de qualité, et ainsi contribuer à diminuer les risques inhérents à la transaction immobilière qui est souvent la plus importante dans la vie d’une personne. Les courtiers doivent tout mettre en œuvre pour que leurs clients prennent les décisions appropriées en toute connaissance des risques qui peuvent être engendrés par des transactions précipitées. À défaut, des mesures peuvent être prises allant jusqu’au dépôt d’une plainte disciplinaire. »

Du côté de la Chambre des notaires du Québec, on constate depuis quelque temps, une augmentation d’acheteurs qui se présentent chez le notaire pour réaliser l’acte de vente, avec des renonciations de leur droit afin d’accélérer le processus. Il faut savoir qu’une offre d’achat, dès que signée, est bel et bien un contrat. Il peut être difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. « Nous sommes préoccupés de la situation et souhaitons réitérer l’importance de réaliser chaque étape d’une démarche, aussi importante que l’achat d’une propriété, en toute connaissance de cause. Un achat immobilier représente toujours une grande décision, parfois empreinte d’émotivité ou d’excitation, mais cette décision doit se prendre de manière éclairée. Il est primordial de bien comprendre la portée juridique de nos choix, et ce, dès l’offre d’achat », souligne Me Hélène Potin, présidente de la Chambre des notaires du Québec.

Trois grands outils à comprendre

L’inspection : L’OACIQ rappelle qu’une inspection préachat permettra de mieux connaître l’état de l’immeuble convoité et d’identifier un problème affectant l’immeuble ou les réparations nécessaires. En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, un courtier doit recommander de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment, qui devra répondre à certaines exigences, en plus d’informer son client des conséquences que comporte une renonciation.

Si la vente se fait sans garantie légale de qualité, c’est-à-dire sans garantie qu’elle ne comporte aucun vice, l’inspection est d’autant plus nécessaire.

Le certificat de localisation : Prenant appui sur la jurisprudence, la Chambre des notaires recommande qu’un certificat de localisation à jour, qui décrit l’état actuel de l’immeuble et datant d’au maximum 10 ans, soit fourni à l’acheteur par le vendeur. Ce document comporte un rapport et un plan dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelle d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. 

Le courtier immobilier doit s’assurer de l’obtention d’un certificat de localisation récent et d’informer son client des conséquences d’y renoncer. Par ailleurs, l’obtention d’une assurance titre ne dispense aucunement le vendeur de son obligation de fournir un certificat de localisation à jour, que l’achat de l’immeuble soit financé ou non par un prêt garanti par hypothèque immobilière.

La garantie légale : La garantie légale comprend à la fois la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.

La garantie de qualité concerne les vices cachés. Dans l’industrie de l’immobilier, il s’agit d’un défaut qui affecte un immeuble. Il pourrait s’agir par exemple d’un problème affectant la fondation qui n’était pas apparent ni connu de l’acheteur, mais qui existait au moment de l’achat.

La garantie du droit de propriété concerne les vices de titre de propriété. Plus concrètement, un vice de titre est celui qui prive l’acheteur de son droit de propriété ou qui le restreint. À titre d’exemple, il y aurait un vice de titre dans le cas où un tiers viendrait prétendre détenir un droit de passage ou un droit de propriété sur une partie de la propriété vendue.

Sauf pour de rares exceptions, il n’est jamais recommandé d’exclure la garantie du droit de propriété (garantie de titre). Il est cependant possible de voir une exclusion de la garantie de qualité, notamment en matière de vente d’un immeuble par une succession ou à la suite d’une reprise de possession.

Dans le cadre de son devoir de conseil et d’information, le courtier immobilier a l’obligation d’informer le client des conséquences qu’engendre une renonciation à la garantie légale. La Chambre des notaires et l’OACIQ invitent la population à la plus grande prudence avant d’accepter une exclusion à la garantie du droit de propriété et de ne pas hésiter à se faire accompagner par le professionnel de son choix pour le conseiller à cet égard.

De plus de nombreux sites d’information en prévision d’une vente ou d’un achat sont accessibles.

Source: la Chambre des notaires du Québec et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)